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        麗江radio【律師說法】農村宅基地是否可以買賣?

        2023-09-27 16:22:49 閱讀量98797

        本節目由

        天外天律師事務所 康滇律師事務所

        云勇律師事務所 泰聯律師事務所

        千舟律師事務所 時希律師事務所

        聯合贊助播出

        ▲云南時希律師事務所律師 李紹芳

        【案情簡介】

        2017年A村的王某與B村的和某簽訂《土地轉讓合同》,約定和某將位于甲村的拆遷安置地基(具體位置尚未確定)轉讓給王某,轉讓款為20萬元,合同簽訂當天王某向和某轉賬支付20萬元。對此,和某出具《收條》,明確已收到王某支付的土地轉讓款。

        直至2022年,和某一直未能將約定的土地交付給王某,故王某以合同無法繼續履行,且王某與和某不是同一集體經濟組織成員,雙方簽訂的《土地轉讓合同》違反了法律的禁止性規定,系無效合同,向法院提起訴訟,要求確認雙方簽訂的《土地轉讓合同》無效,并支付相應的資金占用費。

        【法院判決】

        一審法院審理后認為:宅基地是農村的農戶或者個人為了修建住房而占有、使用的本集體經濟組織所有的土地。其具有一定的人身屬性,且宅基地的取得、使用、轉讓具有嚴格的限制,宅基地使用權流轉的范圍也僅僅限于本集體經濟組織成員之間,而且根據《中華人民共和國土地管理法》第63條第二款的規定,需經本集體經濟組織的同意和批準。本案王某與和某不是同一集經濟組織成員,和某將宅基地轉讓給王某,并未取得其所在集體經濟組織的同意,違反了我國土地管理法的規定。根據《中華人民共和國民法典》第153條之規定,雙方簽訂的合同為無效合同。

        按照無效合同的處理原則,和某應將所收取的20萬元土地轉讓款返還給王某,由于和某自2017年起就占用王某的20萬元人民幣,給王某造成了一定的經濟損失,判令其承擔相應資金占用費。后因和某不服提起上訴。經審理,二審法院認為:本案中和某與王某簽訂的合同違反法律規定應確認無效,合同無效的責任雙方均有過錯,應由雙方各自承擔相應責任,和某至今未依法取得安置的宅基地,應返還王某支付的轉讓款20萬元,王某明知購買的是和某的安置宅基地,且其多年來不積極主張確認合同無效并要求返還款項,放任損失擴大,其自身過錯造成的資金占用損失應由其自行承擔。一審法院判令和某承擔資金占用利息損失,無事實和法律依據,二審法院予以糾正。

        【律師說法】

        1、農村宅基地、房屋買賣合同的法律效力?

        根據《中華人民共和國民法典》以及《中華人民共和國土地管理法》的相關規定,同一農村村民之間的宅基地上房屋買賣,應視為宅基地一并出賣。

        司法實踐中,對于同一集體經濟組織成員間簽訂的農村房屋買賣合同,各地法院普遍認定合同有效。合同有效需滿足以下幾點:

        (1)轉讓人與受讓人系同一村集體經濟組織成員,并經本集體經濟組織的同意和批準;

        (2)轉讓人戶口已遷出本村或屬于“一戶多宅”,若屬“一戶一宅”,須明確表示不再申請宅基地,且有證據表明其已有住房保障;

        (3)受讓人無宅基地,符合宅基地申請條件;

        (4)宅基地使用權不能單獨轉讓,須與宅基地上的房屋一并轉讓。

        2、主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制

        合同無效系自始無效,單純的時間經過不能改變無效合同的違法性。當事人主張農村房屋買賣合同無效,不受訴訟時效期間的限制。但合同無效后,當事人主張返還財產、損害賠償的請求,應當適用訴訟時效期間的限制。

        3、合同無效的法律后果

        農村宅基地、房屋買賣合同違反了法律的禁止性規定,導致無效的合同,根據《中華人民共和國民法典》第157條之規定因合同無效而取得的財產,應當予以退還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。

        律師簡介

        李紹芳律師,于2019年取得法律職業資格證,現執業于云南時希律師事務所。法律專業知識扎實,工作盡職盡責。業務涉及合同糾紛、侵權責任糾紛、勞動爭議、婚姻繼承糾紛、人身損害賠償糾紛等民商事訴訟、刑事辯護等 辦案宗旨:受人之托,忠人之事。案件無大小,必當全力以赴。


        律所介紹 

        云南時希律師事務所成立于2021年2月22日,致力于“專業化、規范化、精英化、規?;钡陌l展路線,不斷提升全所律師的業務素質和服務水平,秉承“優質、高效、專業、共贏”的服務宗旨,以強烈的社會責任感和事業心竭誠為每一位當事人提供優質、滿意、專業的法律服務。時希所自成立以來積極參與法律進社區、送法下鄉、法律援助等公益活動。2022年度,時希所榮獲麗江市市級文明單位;2022年度掛牌成立“玉龍縣僑務法律服務站”。


        節目制作、新媒體編輯:徐 蕾

        責任編輯:李 婧



        (發稿編輯:廣播中心)

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