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▲云南時希律師事務所律師 李紹芳

【案情簡介】

2017年A村的王某與B村的和某簽訂《土地轉讓合同》，約定和某將位于甲村的拆遷安置地基（具體位置尚未確定）轉讓給王某，轉讓款為20萬元，合同簽訂當天王某向和某轉賬支付20萬元。對此，和某出具《收條》，明確已收到王某支付的土地轉讓款。

直至2022年，和某一直未能將約定的土地交付給王某，故王某以合同無法繼續履行，且王某與和某不是同一集體經濟組織成員，雙方簽訂的《土地轉讓合同》違反了法律的禁止性規定，系無效合同，向法院提起訴訟，要求確認雙方簽訂的《土地轉讓合同》無效，并支付相應的資金占用費。

【法院判決】

一審法院審理后認為：宅基地是農村的農戶或者個人為了修建住房而占有、使用的本集體經濟組織所有的土地。其具有一定的人身屬性，且宅基地的取得、使用、轉讓具有嚴格的限制，宅基地使用權流轉的范圍也僅僅限于本集體經濟組織成員之間，而且根據《中華人民共和國土地管理法》第63條第二款的規定，需經本集體經濟組織的同意和批準。本案王某與和某不是同一集經濟組織成員，和某將宅基地轉讓給王某，并未取得其所在集體經濟組織的同意，違反了我國土地管理法的規定。根據《中華人民共和國民法典》第153條之規定，雙方簽訂的合同為無效合同。

按照無效合同的處理原則，和某應將所收取的20萬元土地轉讓款返還給王某，由于和某自2017年起就占用王某的20萬元人民幣，給王某造成了一定的經濟損失，判令其承擔相應資金占用費。后因和某不服提起上訴。經審理，二審法院認為：本案中和某與王某簽訂的合同違反法律規定應確認無效，合同無效的責任雙方均有過錯，應由雙方各自承擔相應責任，和某至今未依法取得安置的宅基地，應返還王某支付的轉讓款20萬元，王某明知購買的是和某的安置宅基地，且其多年來不積極主張確認合同無效并要求返還款項，放任損失擴大，其自身過錯造成的資金占用損失應由其自行承擔。一審法院判令和某承擔資金占用利息損失，無事實和法律依據，二審法院予以糾正。

【律師說法】

1、農村宅基地、房屋買賣合同的法律效力？

根據《中華人民共和國民法典》以及《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，同一農村村民之間的宅基地上房屋買賣，應視為宅基地一并出賣。

司法實踐中，對于同一集體經濟組織成員間簽訂的農村房屋買賣合同，各地法院普遍認定合同有效。合同有效需滿足以下幾點：

（1）轉讓人與受讓人系同一村集體經濟組織成員，并經本集體經濟組織的同意和批準；

（2）轉讓人戶口已遷出本村或屬于“一戶多宅”，若屬“一戶一宅”，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障；

（3）受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；

（4）宅基地使用權不能單獨轉讓，須與宅基地上的房屋一并轉讓。

2、主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制

合同無效系自始無效，單純的時間經過不能改變無效合同的違法性。當事人主張農村房屋買賣合同無效，不受訴訟時效期間的限制。但合同無效后，當事人主張返還財產、損害賠償的請求，應當適用訴訟時效期間的限制。

3、合同無效的法律后果

農村宅基地、房屋買賣合同違反了法律的禁止性規定，導致無效的合同，根據《中華人民共和國民法典》第157條之規定因合同無效而取得的財產，應當予以退還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

律師簡介

李紹芳律師，于2019年取得法律職業資格證，現執業于云南時希律師事務所。法律專業知識扎實，工作盡職盡責。業務涉及合同糾紛、侵權責任糾紛、勞動爭議、婚姻繼承糾紛、人身損害賠償糾紛等民商事訴訟、刑事辯護等 辦案宗旨：受人之托，忠人之事。案件無大小，必當全力以赴。

律所介紹 

云南時希律師事務所成立于2021年2月22日，致力于“專業化、規范化、精英化、規?；钡陌l展路線，不斷提升全所律師的業務素質和服務水平，秉承“優質、高效、專業、共贏”的服務宗旨，以強烈的社會責任感和事業心竭誠為每一位當事人提供優質、滿意、專業的法律服務。時希所自成立以來積極參與法律進社區、送法下鄉、法律援助等公益活動。2022年度，時希所榮獲麗江市市級文明單位；2022年度掛牌成立“玉龍縣僑務法律服務站”。

節目制作、新媒體編輯：徐 蕾

責任編輯：李 婧